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[記者劉祈相 台中報導] 目前擁有74家會員的台中市代銷公會於今日(6月28日)召開第二屆第三次會員代表大會，由理事長歐瑞琨主持，會中邀請市府地政局重劃課長莊子明演講「台中市整體開發區與市政建設關係」，演講中指出，原「後期發展區」1437公頃範圍面積過大，為提高市地重劃區可行性，將它修正為「整體開發地區」共分為14單元，發展中優先獎勵土地權人，單元內私有土地所有權人1/2以上及其總面積佔1/2同意者，可以自辦市地重劃方式開發。其中住宅區平均客容積率不超過140%及建蔽率不得超過50%，商業區容積率不超過180%及建蔽率不得超過60％為原則。
目前已獲得資格條件得以辦理重劃者有單元1.2.3.5.8.12.13.14等8個單元700公頃。將對台中市未來整體市區發展產生重大影響。

台中市代銷公會在理事長歐瑞琨領導之下，會員家數與會員服務都有進步。中部地區房產繁榮代銷業者功不可沒。台中市與台中縣截至今年5月統計，推案數69案，推案戶數4186戶，總銷533億元。其中大樓佔有363億元。透天佔140億元。台中市目前人口數104萬人，台中縣154萬人。

50萬就能玩 一案建商橫行

記者陳品竹／專題報導

台灣房市這一波的景氣從民國91年底起燃燒，到現在景氣雖然稍有下滑，但趕搭這一波景氣大小建商不少，根據台灣省建築投資公會聯合會的統計資料，截至94年12月31日止，全省（不含北高兩市）總共有3022家，比較民國91年的家數，各縣市成長大約是在3到6倍之間。

建築業會如此蓬勃發展，除了房市景氣恢復外，公司法修改，將建築業成立公司資本額須為2500萬元的門檻取消，造就小資本額公司的成立，如雨後春筍之多。

資本50萬 資金易出狀況

以台中市建築投資開發公會為例，有不少資本額50萬至100萬的建設公司，這個資本額連買別墅的定簽金都不夠，如果資金周轉不靈，或銷售情況不佳，就容易出問題，影響消費者權益及整個業界形象。而這種「迷你資本額」的公司，在農業縣的縣市比例更高。其實有不少縣市建投公會的理事長，不只一次對這種情形表示憂心，但卻也無可奈何，消費者只能自己提高警覺了。

蓋完就落跑 買屋沒保障

建設公司家數激增的另一個因素，就是「一案公司」還是存在。為了節稅，一家建設公司用兩張牌原本無可厚非，但有些建設公司卻是逃避日後的售後服務而一案用一個公司的名稱，或者因為每一案的投資金主不同而用不同公司，案子推完，公司也就結算結束了，消費者買的房子日後出了問題，根本無處找到公司來負責。所以購買房子時最好要看公司的推案業績表，是不是都是用同一公司推案。如果每個業績個案都是不同公司推出時，顯示這個公司的不穩定性，消費者就要小心了。

對建設公司家數的激增，建築界看法是，未來是品牌、品質戰的時代，聰明、理性的消費者，會自然淘汰不良業者，所以應該不用去擔心家數多寡的問題。

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摸清底細 避免買屋糾紛

記者王惠珍／專題報導

要避免買到一案公司的房子，不動產專家提醒消費者，購屋前一定要勤打聽、探口碑做好功課，千萬不要一時衝動就急著出手購屋，除了建商過去完工個案的住戶口碑之外，網站也是另一個快速取得資訊的查詢管道。

透過電腦網頁的搜尋功能，只要鍵入建設公司的名稱，立即可一覽無遺。另外還可透過公平會的網站，了解這家建商過去是否有購屋糾紛的案例。

高雄市代銷公會理事長陳世雷表示，若想了解建商過去有無購屋糾紛存在，還可以透過建商是否持續取得內政部核發的建築投資業識別標誌作為判定，由於要取得這項標章，除有資本額、員工人數、推案量等企業規模的門檻限制外，另外公司及其負責人最近5年內，還必須無退票及欠稅紀錄，且無因房地產交易糾紛案件違反公平交易法、消費者保護法及其相關法規，經行政處分確定者，條件可說相當嚴格。

相對地，若可持續取得建築投資業識別標誌的建設公司，等於有公部門背書「掛保證」。

信義房屋企研室協理張欣民則認為，除了多問、多打聽之外，不妨利用房地產網站的聊天室，不過，因網路匿名性的特色，也要慎防競爭對手藉機散佈不實消息的私下小動作。

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註銷、換牌 惡質建商卸責伎倆

記者王惠珍／專題報導

受到建設公司必須加入公會才能請照推案的「業必歸會」影響，加上市場景氣的轉暖，造成小型建商林立的現象，目前中南部建商公會的會員公司家數，均出現雨後春筍般的蓬勃發展，其中絕大多數均為小型透天推案建商。

這種情況又以台灣省各縣市建商公會最為明顯，其中台南市建商公會由兩年前的34家，目前已快速竄升到257家之多；而高縣建商公會也由「業必歸會」前的143家，持續增加到目前的289家。

這樣的數據一方面反映了房市的增溫轉暖，越來越多的業者投入了建築推案這個行業，另外也和建設公司成立門檻降低有關，目前登記設立一家新的建設公司，和一般的有限公司資本額條件一樣，都是50萬元即可。

由於營所稅有7年的追繳期、5年核課期的稽徵期限，基於避稅的考量，部分推案建商也出現同一品牌只用個3、4年就更換新品牌的情況。

當然如果單純是避稅的考量，「權益」受損的大概僅有國稅局而已，但卻有不肖的建商透過這種註銷、換牌的作法，以規避後續該對消費者的保固責任以及售後服務承諾。

針對這個問題，高雄市建商公會總幹事林佩樺表示，目前消費者對於資訊掌握的管道非常多，建商品牌及客戶口碑的好壞，也成為個案銷售最重要的「活廣告」，因此只要是想永續經營的建商，對於品牌的經營都越來越用心，還有不少業者每年提撥經費投資在售後服務這個部分呢。

以高雄市建商公會來說，成立30年以來，由剛開始的28家創始會員，增加到現在共有436家，其中光洲、虹宇、來利以及太平洋建設，均為具備30年資歷一路走來始終如一的建設公司；而百洲、國泰及九盛建設，也有28年的會員資歷，顯示市場上還是有不少用心經營的老牌建設公司。

1.包銷

現在的代銷公司，只有包銷跟純企劃兩種，包銷所要做的事情多，風險較大

當然握在手中的決定權也比較大，因為要包銷的話，代銷公司必須自己先拿一筆廣告費出來先花，等到進場銷售後，才能開始請款



因此，倘若案子賣的不好，先拿出來的資金，是有可能收不回來了

一般代銷公司的廣告預算，會依照個案的總銷金額

編列2.5%-3%左右，等於是20億的案子，代銷公司要先準備 5000萬準備要來打仗



包銷所要做的事情，從產品的基本坪數規劃、室內隔局、中庭規劃、公共設施

到接待中心的發包、樣品屋的施作、廣告媒體的決定、現場銷售道具的準備

甚至幫建設公司做形象公關都要從頭包到尾



當然風險這麼大，畢竟還沒賺錢，要先拿一筆錢出來

因此，獲利當然也是按照2%-2.5%的總銷金額比例來請佣金



如果有超價，一般都是做37分帳

不過通常業主都很...........給超價的獎金，步是那麼乾脆


2.包櫃

簡單來說，建設公司不想花太多的錢

或是只剩下幾間餘屋，或是建設公司對自己的產品很有信心

覺得沒有必要花到那麼大的廣告預算，請代銷公司來代銷



就會請一些個案配合的銷售小姐，或是跑專(沒固定配合的專案)

來做簡單的現場銷售，有關案場的廣告預算直接由建設公司來決定、編列

包櫃基本上沒有什麼風險，風險較低

因為很多銷售現場的發包都是由建設公司出錢

出錢的當然聲音就大聲了，因此包櫃只要好好負責現場銷售即可

包櫃請的佣金大概是1%左右


以下是網路上的解釋

　首先以代銷制度做個說明；以一般代銷公司接個案，與建商配合的方式除了純企劃及包銷二種外，目前又有了所謂的「半包半純」的第三種合作方式。房地產人士指出，建商下海參與代銷公司包銷案的「半包半純」，可說是將雙方關係真正拉近到「共存共榮」，共同承擔個案的銷售風險；而包銷是代銷公司負責個案的廣告策略以及媒體、人事、現場等費用；純企劃則是一切費用由建商支出，代銷公司僅負責銷售。「半包半純」望文生義，是建商與代銷的新形態合作方式，介於包銷與純企劃之間，也就是個案所有費用支出，由建商、代銷平攤，因此個案銷售成功，雙方各分杯羹，失敗，則共同承擔損失。代銷服務費用收取方式，例如包銷案請款額度為總銷金額5％，純企畫案約2％，外聘跑單人員以日薪1,200元至1,500元不等，外加業績獎金；公司內部指派之專案、副專案等，亦有一定的薪獎比例等等，整套薪獎制度，視個案操作難易度而有彈性調整。由以上幾種個案承銷合作方式，看到了代銷業已從早期的預售化成屋到現今的成屋預售化制度，都已隨時代及景氣改變中，但傳統代銷業因為低薪高獎、財務紊亂、資金運作方式不透明、只能以經營者操守之良窳決定整個公司的前途，而代銷業者多是以建商為對象，屬於「建商品牌」為導向的公司，與建商搭配合作、關係密切，當個案銷售告一段落之後，就無法繼續提供購屋人後續服務，而將一切交給建商去收拾，對買房子的人來說，較沒有保障，但在現場購屋及銷售服務的享受又也相當不錯，而且也較專業，因此利弊各有。

【2007/06/16 經濟日報】@ http://udn.com/

95年台灣10大建商排行出爐，興富發奪冠，寶佳機構以小差距飲恨（2007/1/10）

95年台灣地區十大建商排行
95年排名	建商	95年總推案量 (億元)	94年排名
1	興富發建設	318	9
2	寶佳機構	317	1
3	遠雄建設	262	2
4	茂德建設	187.9	4
5	三圓機構	150	-
6	瓏山林企業	141	-
7	昌益建設	115	-
8	宏普建設	110.5	8
9	麗寶機構	110	3
10	華固建設	103	-

北台灣去年全年推案量7,817億元，是近10年來的推案最高點，因為市場熱絡，各大建商無不卯足全力推案，95年全國十大建商的總推案量達1,814.4億元，扣除興富發建設中南部推案量106億元，及遠雄建設高雄案15億元，全國十大建商在北台灣的推案量為1693.4億元，占北台灣去年總推案量的21%，也就是說，北台灣每5戶就有1戶，是十大建商所推。 住展雜誌發佈95年台灣地區十大建商排行榜，進榜的十大建商中，有許多都是老面孔，包括寶佳機構、遠雄建設、茂德建設、麗寶機構…等公司，而寶佳機構以1億元的些微差距，輸給興富發建設，無法五度蟬聯十大建商的龍頭寶座。 從95年全省推案量來看，中台灣與南台灣的推案量都不到1,000億元，這二地區的推案量僅為北台灣7,817億元的13%左右，也就是說，中台灣與南台灣的第一大建商，95年的推案量甚至比北台灣的第十大建商華固建設推案量都少。 與94年十大建商排行相較，力麒建設、元利機構、國美建設與豐邑建設，被擠下95年的排行，而95年新擠進十大的建商，則包括一案上榜的三圓機構，此外新進榜的還包括瓏山林企業、昌益建設與華固建設。 94年第九名的興富發建設，95年排行扶搖直上至第一名，光是北台灣的推案量就成長了近七成，95年興富發以持續推出所謂的小豪宅，銷售拉出長紅，位於北市中山區美麗華購物中心旁的「大直 Desire」系列，及北市松山區的「台北摩根」商務套房案，都熱銷一空。興富發建設去年在台中地區的推案量為75.5億元，台南、高雄的推案量為20.5億元，以318億元拿下全國推案的第一大建商，成為全國推案的重量級上市建商。 寶佳機構曾連續四年奪得推案冠軍，95年飲恨位居第二，寶佳推的個案大部份是先建後售案，推案的實力實在了得，寶佳大部份只在台北縣、桃園縣市與新竹縣市推案，近年更已將觸角延伸至中部地區推案。 第三名的遠雄建設，去年則是在台北縣的林口與三峽推出造鎮案而聲名大譟，遠雄建設今年更打算推出500億元的超大案量，在台北市、台北縣各推出150億元的案量，總計至少300億元，而且大幅調高在台北市的案量比重。目前遠雄土地庫存皆位於北市精華區，如南港、內湖、文山與士林天母等區域。 一案進榜第五名的三圓機構，趁著北縣新板特區四鐵共構的話題熱炒之際，一口氣推出案量150億的套房主力案「新巨蛋」，最旺時每周的來人高達500組，成為投資客搶進的標的之一，目前套房已幾乎搶購一空。 隸屬聯邦集團的瓏山林企業，在大台北地區還擁有大批可建地，華固建設所推出的北市內湖「華固名人道」土地，就是向聯邦集團購買的，去年10月、11月，瓏山林一口氣推出位於北市中山區大直段的60億「博物館」，及北市內湖區的45億套房案「瓏山林藝術館」，以總銷金額141億元，擠進好久沒進的十大排行。 已二年沒進榜的新竹昌益建設，95年擠下豐邑建設，再度奪回新竹地區推案量最大的建商，位於新竹市的45億「啟奧邦城」，與60億的「昌益芬蘭」(第一期推出35億)兩案的推出，使昌益以115億的推案總量，進入十大建商的第七名。