羅門超悦派@豪宅專家飛地球環遊世界hit頻道

1.包銷

現在的代銷公司，只有包銷跟純企劃兩種，包銷所要做的事情多，風險較大

當然握在手中的決定權也比較大，因為要包銷的話，代銷公司必須自己先拿一筆廣告費出來先花，等到進場銷售後，才能開始請款



因此，倘若案子賣的不好，先拿出來的資金，是有可能收不回來了

一般代銷公司的廣告預算，會依照個案的總銷金額

編列2.5%-3%左右，等於是20億的案子，代銷公司要先準備 5000萬準備要來打仗



包銷所要做的事情，從產品的基本坪數規劃、室內隔局、中庭規劃、公共設施

到接待中心的發包、樣品屋的施作、廣告媒體的決定、現場銷售道具的準備

甚至幫建設公司做形象公關都要從頭包到尾



當然風險這麼大，畢竟還沒賺錢，要先拿一筆錢出來

因此，獲利當然也是按照2%-2.5%的總銷金額比例來請佣金



如果有超價，一般都是做37分帳

不過通常業主都很...........給超價的獎金，步是那麼乾脆


2.包櫃

簡單來說，建設公司不想花太多的錢

或是只剩下幾間餘屋，或是建設公司對自己的產品很有信心

覺得沒有必要花到那麼大的廣告預算，請代銷公司來代銷



就會請一些個案配合的銷售小姐，或是跑專(沒固定配合的專案)

來做簡單的現場銷售，有關案場的廣告預算直接由建設公司來決定、編列

包櫃基本上沒有什麼風險，風險較低

因為很多銷售現場的發包都是由建設公司出錢

出錢的當然聲音就大聲了，因此包櫃只要好好負責現場銷售即可

包櫃請的佣金大概是1%左右


以下是網路上的解釋

　首先以代銷制度做個說明；以一般代銷公司接個案，與建商配合的方式除了純企劃及包銷二種外，目前又有了所謂的「半包半純」的第三種合作方式。房地產人士指出，建商下海參與代銷公司包銷案的「半包半純」，可說是將雙方關係真正拉近到「共存共榮」，共同承擔個案的銷售風險；而包銷是代銷公司負責個案的廣告策略以及媒體、人事、現場等費用；純企劃則是一切費用由建商支出，代銷公司僅負責銷售。「半包半純」望文生義，是建商與代銷的新形態合作方式，介於包銷與純企劃之間，也就是個案所有費用支出，由建商、代銷平攤，因此個案銷售成功，雙方各分杯羹，失敗，則共同承擔損失。代銷服務費用收取方式，例如包銷案請款額度為總銷金額5％，純企畫案約2％，外聘跑單人員以日薪1,200元至1,500元不等，外加業績獎金；公司內部指派之專案、副專案等，亦有一定的薪獎比例等等，整套薪獎制度，視個案操作難易度而有彈性調整。由以上幾種個案承銷合作方式，看到了代銷業已從早期的預售化成屋到現今的成屋預售化制度，都已隨時代及景氣改變中，但傳統代銷業因為低薪高獎、財務紊亂、資金運作方式不透明、只能以經營者操守之良窳決定整個公司的前途，而代銷業者多是以建商為對象，屬於「建商品牌」為導向的公司，與建商搭配合作、關係密切，當個案銷售告一段落之後，就無法繼續提供購屋人後續服務，而將一切交給建商去收拾，對買房子的人來說，較沒有保障，但在現場購屋及銷售服務的享受又也相當不錯，而且也較專業，因此利弊各有。