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變更南崁地區都市計畫(部分農業區為道路 用地及部分河川區為道路用地兼供河川使 用)(配合桃園區幸福路延伸至中正路道路 新闢工程)案計畫書

經費來源及期程
預估開闢經費約42,525 萬元,由桃園市政府編列預算支應,
預定完成期限為民國112 年。

變更機關:桃園市政府
中華民國109 年10 月

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壹、計畫緣起
南崁溪東側之「經國特區(第一期)開發計畫」業於民國104 年辦
竣重劃開發,該計畫區緊鄰南崁交流道,為降低地區之交通衝擊,劃
設橫向30 公尺之聯外道路(幸福路),以紓解經國路與春日路之車流,
惟受限開發計畫範圍,該30 公尺聯外道路未能往西延伸跨越南崁溪
銜接至中正路,無法達到紓解車流之目的。
為推動航空城捷運綠線之開發建設,桃園市政府刻正辦理「變更
南崁新市鎮都市計畫(配合桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線
【綠線】G12、G13、G13a 車站及北機廠周邊土地開發計畫)案」,並考
量周邊土地整體開發計畫所需之聯外交通,規劃30 公尺寬之計畫道
路,提供幸福路延伸並銜接至中正路,惟該變更案目前尚於桃園市都
市計畫委員會審議中,後續仍需經內政部都市計畫委員會及土地徵收
審議小組審議,故短期間內仍無法提供交通紓解功能,改善地區之交
通問題。
另位於經國路與幸福路口之經國轉運站已於108 年5 月6 日啟用,
目前除已引進4 家國道客運業者,6 條國道客運路線,每天約330 班
次的服務量能,提供市民快速、便捷的跨縣市交通服務外,亦有9 條
市區公車路線於轉運站周邊停靠,服務桃園區市區的乘車需求。
綜上,本案之計畫目標係為因應桃園地區人口快速成長,改善區
域交通路網,紓解南崁交流道車流,解決地區交通問題,並提升道路
服務機能,經評估本案道路開闢(延伸幸福路跨越南崁溪銜接至中正
路)有其急迫性及必要性。為加速辦理用地取得,爰依都市計畫法第
27 條第1 項第4 款規定,辦理本案都市計畫變更。
貳、法令依據
都市計畫法第27 條第1 項第4 款。
參、變更位置及範圍
本案變更範圍位於南崁交流道之西南側,行政轄區屬桃園市桃園區,

為「南崁地區都市計畫」範圍,變更面積約0.85 公頃,變更位
置及範圍詳如圖1 所示。

 

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肆、相關建設計畫
本計畫區周邊其他建設計畫整理如下:
一、變更南崁地區都市計畫(配合桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線
【綠線】G12、G13、G13a 車站周邊土地開發計畫)案(草案)
桃園市近年產業發展快速,人口顯著成長,是全國人口增加最
快縣市之一,民國100 年人口數逾200 萬人,且在「桃園航空城」
的帶領下,桃園市在大臺北都會區的角色將由外圍邊陲地區轉為北
北桃全區的門戶,透過區域合作廊道的發展與建立,促進臺北市與
其他核心產業城市之間的合作,發展成為近千萬人口的多核心網絡
結構大都會。
本捷運建設計畫行經南崁地區都市計畫,其沿線包含G10、G11
及G12 等三處地下車站,G13、G13a 及G14 等三處高架車站,其
中G12、G13、G13a 車站位處農業區。因應南崁地區人口增長所衍
生之發展需求(如:住宅、商業發展需求),以及既有聚落之維持與
保留。本計畫係以G12、G13、G13a 車站及周邊農業區土地進行規
劃開發,以取得捷運車站出入口及相關捷運系統設施所需用地、劃
定車站周邊一定範圍地區適用增額容積範圍、提供都市發展所需完
整機能及合宜住宅用地,引導捷運車站周邊土地適性發展以落實使
用管制。

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二、變更南崁地區都市計畫(配合桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線
【綠線】G12、G13、G13a 車站及相關設施設置)案
因應南崁地區都市計畫既有都市發展密集區已趨於飽和,並紓
解航空城都會區及桃園都會區之人口成長需求,爰擴大檢討農業區
發展,沿既有都市發展周邊劃設G12、G13、G13a、G14 車站,並以
大眾運輸導向(TOD)理念規劃整體發展區,以支援航空城計畫區產
業發展需求及紓解兩都會區間人口成長壓力。
本捷運建設路線行經南崁地區都市計畫,其計畫範圍內包含
G10、G11、G12 等3 處地下車站,G13、G13a、G14 等3 處高架車站,
及捷運路線行經所需出土段相關設施。其中,G12、G13、G13a 站及
路線出土段原已納入變更南崁新市鎮都市計畫(配合桃園都會區大
眾捷運系統航空城捷運線【綠線】G12、G13、G13a 車站及北機廠
周邊土地開發計畫)案(以下簡稱整體開發案)進行規劃開發,以區
段徵收方式取得捷運車站出入口與相關捷運系統設施所需用地,後
為配合上開行政院核定綜合規劃報告書建設期程,與本計畫案將
G12、G13、G13a 及路線出土段用地併行辦理個案變更,以一般徵收
為原則(保留區段徵收權利)方式先行取得車站出入口與相關捷運
系統設施所需用地,俟上開整體開發案核定後,一併納入辦理區段
徵收。
公開展覽草案
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三、變更南崁地區都市計畫(部分農業區、綠地為高速公路用地、部分農
業區為高速公路用地(兼供捷運系統使用)、部分道路用地為道路用地
(兼供高速公路使用))(配合國道1 號桃園交流道動線改善工程)案
桃園地區重大開發建設計畫及交通建設陸續進行,吸引大量人
口就業及居住,因國道1 號行經桃園、內壢、中壢、平鎮、楊梅等
精華地區,並由於高速公路的舒適與便捷,除長程通過性交通外,
短程交通亦大量利用,造成國道1 號五股至楊梅段之道路服務水準
下降。為紓解國道1 號平面段桃園交流道及周邊道路省道台4 線交
通壅塞情形,於桃園交流道兩側設置集散道路延伸南出及北入匝道
銜接蘆竹區中正北路(銜接桃園區中正路)平面道路,以同時服務中
正北路往北行駛國1(中山高平面)之服務及轉移該交流道連絡道路
省道台4 道之交通量。
前述方案缺少中正北路往南上下國道1 號之服務,無法提供完
整服務動線,恐難滿足地區交通需求。高公局即配合於五股至楊梅
段拓寬工程研究再就動線做最佳之調整,賡續辦理「國道1 號桃園
交流道動線改善工程計畫」,將桃17 線與中正北路匝道銜接型式、
路線線形及未來拓寬寬度等一併納入桃園交流道運轉動線整體規
劃設計。本匝道動線改善需配合調整中正路匝道動線,並於桃17
線南側至機場系統交流道北側間路段之國道主線兩側各設置1 輔助
車道,所需路權土地位於南崁地區都市計畫內,須配合辦理都市計
畫變更作業,以利後續用地取得及工程施工等相關事宜。

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四、變更南崁地區都市計畫(部分農業區為道路用地)(桃17 線【蘆興南
路】拓寬工程)(修正開發方式)案
為疏解國道1 號桃園交流道及周邊道路(台4 線)交通壅塞形,
配合「國道1 號五股至楊梅段至楊梅拓寬工程建設計畫」之「桃園
交流道及中正路匝道規劃方案」一併辦理動線改善工程。於102 年
1 月3 日公告實施「變更南崁新市鎮都市計畫(部分農業區為道路用
地)(桃17 線【蘆興南路】拓寬工程)案」,並採一般徵收方式取得
私有土地。
為配合航空城捷運線G12、G13 及G13a 車站之設置,開發其周
邊土地,促進車站周邊土地使用發展並落實使用管制,以符發展需
求,刻正辦理「變更南崁新市鎮都市計畫(配合桃園都會區大眾捷
運系統航空城捷運線【綠線】G12、G13、G13a 車站及北機廠周邊土
地開發計畫)案計畫」,並以區段徵收方式辦理整體開發。為促使各
計畫均得順利推動,同時保障土地所有權人權益,故辦理都市計畫
變更,調整蘆興南路拓寬工程開發方式。
五、經國轉運站
目前南崁交流道周邊車流量龐大,再加上國道客運都利用路邊
停車載客,讓3 車道的經國路、中正路僅剩2 線道可供車輛通行,
形成常態性的交通壅塞,桃園市政府為維持既有的道路容量,提供
更好的乘車環境,於107 年起規劃興建經國轉運站,以改善大客車
於路邊停等上下客對主線車流的干擾,並紓解南崁交流道周邊道路
的交通負荷。
經國路與幸福路口之經國轉運站位已於108 年5 月6 日啟用,
為地上2 層樓建築,2 樓設有180 席機車停車位,1 樓設有6 席大
客車月台,每日提供約330 班次往返台北、台中、嘉義、台南及高
雄等地,亦有9 條市區公車路線服務桃園區市區的乘車需求。
公開展覽草案
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六、相關建設計畫對本計畫之影響
本計畫之部分道路原屬變更南崁地區都市計畫(配合桃園都會
區大眾捷運系統航空城捷運線【綠線】G12、G13、G13a 車站周邊土
地開發計畫)案規劃之30 公尺寬計畫道路,惟該變更案目前尚於桃
園市都市計畫委員會審議中,後續仍需經內政部都市計畫委員會及
土地徵收審議小組審議,故短期間內仍無法提供交通紓解功能,改
善地區之交通問題。爰辦理本次之個案變更,以因應道路開闢之急
迫性及必要性,惟本計畫道路線型與前開計畫略有不同,係考量本
案之變更及開闢道路將涉及立即性之拆遷,故略為調整計畫道路線
型,以減輕對建築物所有權人之影響。(相關建設計畫與本案之位
置關係詳圖9)
公開展覽草案

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陸、現行都市計畫概述
一、發布實施經過
「南崁地區都市計畫」於民國64 年10 月3 日公告發布實施,
其後於73 年2 月10 日及102 年11 月22 日分別公告實施第一次及
第二次通盤檢討案。
二、計畫範圍及面積
計畫區範圍包括桃園區之中埔里、新埔里全部、西埔里、慈文
里、汴洲里、忠義里與會稽里之部分範圍;龜山區之南上里與大坑
里之小部分;蘆竹區之內厝、錦興、南崁三里全部與蘆竹、山鼻、
五福三里之大部分,大竹里之小部分地區,呈南北向長形,長約9
公里,寬約4.5 公里,計畫面積為3,282.93 公頃。
三、計畫年期與計畫人口
以民國110 年為計畫目標年,計畫人口為280,000 人。
四、土地使用計畫
包括劃設住宅區、第一種住宅區、低密度住宅區、商業區、工
業區、零星工業區、貨櫃貨運轉運中心區、工商綜合專用區、加油
站專用區、畜產專用區、電信專用區、宗教專用區、行政區、文教
區、保存區、河川區、河川區(兼供道路使用)、農業區及保護區,
面積合計2,859.92 公頃(佔計畫總面積87.11%、占都市發展用地面
積77.31%)(如表3 及圖6 所示)。
五、公共設施計畫
包括機關、學校(文小、文中及文高)、公園、綠地、藝文展演、
省立育幼院、市場、加油站、變電所、電路鐵塔、污水處理場、殯
儀館、墓地、道路、道路(兼供高速鐵路使用)、道路(兼供河川使
用)、園道、高速公路、高速公路(兼供河川使用)、鐵路、鐵路(供
高速鐵路使用)、鐵路(供高速鐵路兼道路使用)、捷運設施、捷運
車站及捷運車站(兼供道路使用)等公共設施用地,面積合計為
423.01 公頃(佔計畫總面積12.89%、占都市發展用地面積22.69%)

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柒、自然環境分析
一、自然環境
(一)氣候
桃園地區氣候溫和,屬副熱帶季風氣候。全年平均溫度約為
23°C,夏季雖熱但氣溫不超過32°C,均溫為27°C,冬季也不至
於太冷,均溫為13°C。由於受到東北季風與西南季風的影響,從
10 月下旬到翌年3 月,風力較強且氣溫低;5~9 月風力減弱、天
氣較晴朗,但午後多雷陣雨,7~9 月則常有颱風。年平均雨量
1,500~2,000 公厘。
(二)地形地勢
桃園地區地形高度由東南側向西北方向降低,主要以台地為
主。南崁都市計畫區位處地帶標高為30~320 公尺,整體地形條
件大致為一平坦之區域範圍,地勢由東北側為與林口台地相連之
丘陵地,西南為平坦廣闊之農地、住宅與工業用地。
坡度方面,本案計畫範圍周邊均為坡度10%以下之可開發地
區。
(三)地質土壤
南崁地區位處林口台地,屬西部山麓地質區,本分區所出露
岩層可劃分三個地層單位,即陸相之桃園層與林口層、海相之大
海灣層,而桃園層主要由上部的紅土層及下部的礫石層組成。
其鄰近區域斷層以南崁斷層為主,係位於林口台地南緣與桃
園台地接觸之一直線形斷層崖,呈北偏西方向,須注意此斷層對
本計畫區之影響,特別是在都市防災方面。
土壤類型主要為台地及丘陵地之紅壤及黃壤,其中紅壤土層
一般較厚,質地亦較細緻,惟肥力差;黃壤則是發育良好,且較
安定之土壤,其土壤剖面一般較深厚,為中至細質地。

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二、目標年交通量預測
本案幸福路延伸至中正路道路新闢工程未來道路交通量預測
之基礎係引用「桃園縣整體運輸規劃暨發展策略」(民國100 年)所
建立之桃園運輸需求預測模式,並考量周邊重大交通建設計畫及轉
運站之設置情形,進行目標年幸福路(延伸至中正路)新闢道路"有"、
"無"情境之交通量預測及對周邊道路之影響。其中目標年設定為民
國130 年,係配合桃園運輸需求預測模式所設定之目標年。
(一)周邊重大交通建設計畫及轉運站設置情形
本案銜接中正路之周邊尚有:中正北路新增交流道匝道、南
崁轉運站、捷運綠線G12 車站(中正路/同安街口)等及未來經國
轉運站將遷移至中正路等相關重大交通建設計畫。
參酌交通部臺灣區國道新建工程局「國道1 號桃園交流道動
線改善工程計畫先期規劃構想」資料預估桃17 匝道增設後轉移
之交通量約為匝道增設前之42.8%,故後續採用此一比例做為交
通量自莊敬路轉移至幸福路之比例,評估目標年有、無本工程之
影響。
(二)目標年"無"本新闢道路(幸福路延伸至中正路)
在目標年"無"本新闢工程(幸福路延伸至中正路)之情境下,
周邊主要道路之預測交通量如表5 所示。幸福路尖峰時段道路服
務水準為A 級,莊敬路尖峰時段道路服務水準於春日路~經國路
路段為B 級,於經國路~中正路路段因交通量成長為D 級及E 級,
經國路因交通量成長,尖峰時段道路服務水準為E 級,中正路亦
因交通量成長,尖峰時段道路服務水準為C 級及D 級。
(三)目標年"有"本新闢道路(幸福路延伸至中正路)
在目標年"有"本新闢工程(幸福路延伸至中正路)之情境下,
周邊主要道路之預測交通量如表5 所示。
主要影響道路為幸福路及莊敬路因交通量轉移變化而有所
變動,在道路服務水準部分,幸福路尖峰時段道路服務水準仍可
公開展覽草案
23
為A 級,莊敬路尖峰時段道路服務水準於春日路~經國路路段仍
為B 級,於經國路~中正路路段因交通量轉移,可提升至為A 級
及B 級,經國路於幸福路~莊敬路路段因交通量轉移,尖峰時段
道路服務水準可提升為B 級及C 級,於莊敬路~天祥七街路段因
交通量成長仍為E 級,中正路亦因交通量成長,尖峰時段道路服
務水準為C 級及D 級。
本新闢工程(幸福路延伸至中正路)之預測轉移交通量雙向
分別為799 pcu/hr、933 pcu/hr,服務水準尚可達A 級,顯示幸
福路尚不致因本新闢工程造成道路服務水準下降,且對於莊敬路
有轉移交通量之改善效果,具有莊敬路替代道路及健全周邊道路
路網的功能,兼以連結南崁交流道、中正北路交流道、未來轉運
站級捷運綠線之重要功能,提昇經國重劃區、南崁交流道、中正
北路交流道周邊居民更為便利之交通服務。
公開展覽草案

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玖、計畫構想
一、交通動線構想
南崁溪東側之「經國特區(第一期)開發計畫」業於民國104 年
辦竣重劃開發,該計畫區緊鄰南崁交流道,為降低地區之交通衝擊,
劃設橫向30 公尺之聯外道路(幸福路),以紓解經國路與春日路之車
流,惟受限開發計畫範圍,該30 公尺聯外道路未能往西延伸跨越南
崁溪銜接至中正路,故本案道路開闢後將可以東西向之幸福路;分
別連接南北向之春日路、經國路及中正路等主要道路,使道路網絡
更完善,以達紓解車流之目的。(詳圖9)
二、道路設計構想
參考現況已開闢之幸福路與「市區道路及附屬工程設計規範」,
作為本案道路設計之初步構想如下,惟開闢時得視實際需求予以調
整:(詳圖10)
(一)車道設計:採雙向各2 車道,分別為3 公尺寬汽車道及4.5 公
尺寬混合車道。
(二)中央分隔島:採1 公尺寬之綠化分隔島。
(三)自行車道:於道路兩側留設各1.5 公尺寬之自行車道。
(四)綠化植栽帶:於道路兩側留設各1.5 公尺寬之綠化植栽帶。
(五)人行道:於道路兩側留設各4 公尺寬之人行道。
三、預期效益
本案延伸幸福路跨越南崁溪銜接至中正路之道路開闢,預期將
達到效益目標如下:
(一)改善區域交通路網。
(二)紓解南崁交流道車流。
(三)解決地區交通問題,並提升道路服務機能。

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竹科人愛竹北房?「交通塞爆」工程師曝搶房3主因:誘因大

新竹地區房市夯,房價水漲船高,再加上竹北大遠百預計年底開幕,更有可能再帶動周邊房價。有網友在PTT上提出疑問,認為從竹北到園區上班交通是個問題,對竹科人來說應該是要考量的重點,「為什麼竹科人還會想買在竹北」?

 

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竹北大遠百預計年底開幕,帶動周邊房價。(圖/翻攝自臉書《竹北大遠百最新情報站》)

PO在《PTThome-sale板上,以「為什麼竹科人會想買在竹北」為標題發問,他認為面對上下班塞到爆的交通,為何還是有人執意要在竹北買房,選擇通勤到科學園區上班,不論是精力還是時間上都是一種消耗,「難道不覺得交通是個問題嗎?還是有人有彈性上下班時間?竹北交通對竹科人不是個抗性嗎?還是因為周邊也沒好選擇?」

文章曝光後,網友分析三點因素,學區、高鐵交通便利、百貨公司進駐都是買房誘因,「假日搭高鐵逃離新竹比較方便」、、「小孩就學呀」、「周邊沒有更好的選擇,頂多關埔,但關埔整體規劃其實不如竹北,而且早幾年其實新竹竹北沒這麼塞,從去年疫情開始以後有顯著的惡化」、、「學區強、鄰居強、百貨影城、高鐵機能發達」、「竹北這幾年來了1間百貨、2間影城、2間醫院、1支人氣很旺的職業籃球隊,跟竹市比起來厲害太多」。

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▲網友歸納出竹科人在竹北買房的3項主因。(圖/翻攝自臉書《竹北大遠百最新情報站》)

不過有網友透露,買竹北是為了打入公司的交流圈:「 不買竹北在公司會被排擠,真實案例,竹科人小群體很多,沒住竹北沒話題,一堆剛畢業的新人,只看竹北就是為了加入這個圈子,就連買在新竹都會被同事笑和排擠,這不是開玩笑的,學長都會慫恿你去下手竹北,沒頭期就信貸,所以你看一堆GG仔工作第1年就直上竹北」。

 

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座向:朝東南

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完工日期:103年7月22日(屋齡5年)

管理費:51930元/季繳(17310元/月)

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〈〈周圍環境〉〉

鄰近學校:興隆國小,成功國中,六家高中,道禾實驗教育學校(東方美學、華人文化教育),康乃薾雙語國小/國中/高中,亞太美國學校,交大六家校區

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(客家文化學院),台大竹北校區,台科大竹北分部,中國醫藥大學(附設醫院)。

 

鄰近市場:全聯福利中心,頂好超市,樂菲有機超市,一品生鮮超市,媽媽魚安心超市,億客來生鮮超市,竹北家樂福,新竹COSTCO好市多。

 

鄰近公園:文興路萬坪綠園道公園,客家民俗公園,新瓦屋公園,兒童公園環繞,興隆路河岸綠園步道/自行車道。

 

醫療機構:東元醫院,中國醫藥大學附設醫院,台大生醫園區。

 

交通狀況:竹北光明六路國1交流道,自強南路經國橋通往68東西向快速道路/往新竹科學園區,興隆路興隆大橋(經國二橋),高鐵新竹站,竹北/六家火車站,中華路(縱貫公路),竹北市民公車。

 

其他機能:縣立體育館/游泳館/國民運動中心,喜來登大飯店,未來遠百新世紀(現正動工中),World Gym健身俱樂部,屈臣氏/康是美/寶雅,維特運動休閒館,新竹地方法院,美華泰流行生活館,高鐵旁6+Plaza購物廣場。

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〈〈特色描述〉〉

「中悦皇苑」位竹北市成功八路&莊敬南路,旁擁頭前溪河岸景觀,緊鄰地方法院河濱公園竹北體育場民運動中心綠帶環繞周圍,並且靠近喜來登商圈未來遠百購物中心縣政特區以及購物賣場地標家樂福商圈

縣政機關、學校、綠帶、河景包圍,周邊環境道路開闊舒適,未來2020年還有新竹縣圖書總館成立,超優地段,全聯福利中心就在對面,周邊商家林立,集客效應大,各式餐飲,無限價值超值傳世金店面。

 興隆國小成功國中,旁邊就是道禾教育機構,是當地首屈一指的優質學校。

由於高鐵在竹北設站,而且還有周邊道路直通新竹市科學園區,促使來自各地的高科技人才湧入竹北,受到群聚效應的影響,近年來竹北房地產蓬勃發展,隨處可見正在興建中的新成屋。

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景氣是一時的,建築物是長久的,優質的地段會隨著時間,越來越顯現出價值,竹北房市雖然推案量龐大,但是,竹北房市其實長久呈現「強者恆強」的現象,地段佳、品質好的房子,始終具有抗跌性與競爭力,超優大面寬朝南優質地段角間金店面,未來在房市洪流中可掌握先機

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「中悦建設」在北台灣向來有「古典豪宅龍頭」的美譽,以超越群雄的「豪宅精髓論」打造出賦予豪宅藝術價值,並且透過建築雕琢出更為精緻、純粹的生活態度,所出品的豪宅屢屢掀起金字塔頂端族群的收藏風潮。

 

社區有規劃獨棟公設會館:宴會廳、閱覽室、健身房、羽球場、撞球室、泳池SPA,還有戶外逾600坪歐式中庭花園,讓回家就像回到自己的私人專屬城堡一樣,運用氣派空間與五星級配備,裝載全家人的幸福。

 

本角店稀有出售,大面寬16米縱深13.62米挑高3.7米單層使用坪數56.6坪,1樓+2樓(夾層已做滿)=室內可使用面積約126坪竹北司法特區大面寬朝南的傳世角間金店面,歡迎來電鑑賞!!

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中悅經國商辦 投報率飆3%
一棟會呼吸的5A商辦。
綠建築規劃 室內挑高3.8米 : https://lin.ee/LlPdAa
貴賓專線:03-3825288
接待中心:330桃園市桃園區幸福路200號

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桃園經國商辦3字頭搶雙北置產企業 中悅商貿中心CBD熱銷7成

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桃園經國商辦3字頭搶雙北置產企業 中悅商貿中心CBD熱銷7成

中悅建設機構布局經國重劃區,握有近萬坪土地打造「金融中心計劃」。(圖/業者提供)

 

低利時代、資金回流,帶動商辦成為企業投資置產熱門標的,不僅住宅熱銷,商辦產品近期也有高詢問度。桃園受惠於不動產價格基期低,當南港、內湖商廠辦單價多站上6字頭,新莊逼近5字頭,桃園經國特區商辦僅3字頭,成為北台灣商辦聚落性價比最高的區段。

經國特區是桃園唯一以商辦為主的重劃區,挾著近南崁交流道、已動工的桃捷綠線,及日前營運的經國轉運站3大交通優勢,吸引如遠雄、中壽等壽險業布局。

 

商用不動產! 夯到不行!

桃園經國重劃區 中茂亞太中心圓滿完銷!! 

商貿中心CBD 未公開~~已銷售7成!!! 

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根據實價登錄顯示,桃園經國特區2015至2018年間,住宅區土地行情約每坪50多萬元,近2年來已上漲至65萬元。「一筆土地才短短9個月,就從每坪60萬漲至78萬元,已有不少地主開出7字頭待價而沽,區段好的商業區土地更不乏站上每坪百萬。」一名當地業者表示。

中悦建設機構近年在經國特區布局近萬坪土地,規劃5棟商辦、2棟豪宅,打造金融中心造鎮計畫,其中「商貿中心CBD」近期將完工,規劃地下4層、地上13層,整層440坪商辦,總銷達20億,鎖定企業自用或置產需求。

 

中悦過去也在桃園中正藝文特區推出「中悅世界中心」商辦大樓,5年前吸引富邦人壽斥資5.6億元4至6樓,換算每坪35萬元,今年5月最新一筆成交價為37.5萬元。如今再複製成功模式至交通條件更佳、房價基期相對較低的經國特區。

經國特區是桃園唯一擁有雙交流道的重劃區,捷運綠線G12站幸福橋的完工通車,更聯結未來南崁新市鎮的開發計劃,均使經國重劃區有利發展成為桃園企業總部核心。

中悦建設機構襄理林承輝表示,「商貿中心CBD」最小坪數85坪,每坪開價30萬元起,不只在桃園具有價格競爭力,相較雙北港湖、新莊等商用不動產,CP值來得更高,未公開已銷售7成。此外,中悅在經國特區所推首件商辦案「中茂亞太中心」也在中壽進駐後全數完銷。

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夯到不行!商用不動產成2020投資寵兒

 

商用不動產! 夯到不行!

桃園經國重劃區 中茂亞太中心圓滿完銷!! 

商貿中心CBD 未公開~~已銷售7成!!! 

近兩年的中美貿易戰,加上中國大陸疫情干擾,讓台商不得不調整全球布局,造成台商回流的資金潮,根據經濟部統計,總計台灣三大方案已經吸引到641家企業,投資金額高達一兆一千多億元,而目前仍有56件企業投資案待審。

而台商回台投資,一方面有企業總部或辦公室需求,另一方面則有擴廠的需求,使得商辦不動產在這兩年「夯到不行」,進而吸引建商、開發商及壽險公司搶進商辦及廠辦土地,另科技大廠也搶買廠辦。

普華國際不動產公司總經理田揚名指出,全台商用不動產及土地交易市場熱度不減,根據統計,今年一至八月的土地交易金額達到2011億元,比去年同期大增18.8%,寫下近十年來同期新高。

而下半年商用不動產交易案包括富邦人壽以268億元購置王朝酒店、長虹以61.39億元購置土城工業土地、台積電以48.4億元購置南科廠房,及中纖以36.45億元處分雲林工業地,今年大型商用不動產交易累積至今已成交超越853億元,到第四季有機會挑戰千億大關。

另根據信義全球資產公司整理,今年截至八月底的上市櫃公司交易案高達63件以上,而超過十億元的案件有14件。

總經理柯宏安指出,最有名的就屬台積電斥資48.4億元買進彩晶的南科廠房,及斥資36.5億元買力特南科廠房。

根據了解,台積電買進鄰近其他公司廠房的總計投資金額已高達上百億元,此一買進動作,同時帶動了廠辦交易熱度,以及周邊行政區房市的房價上漲。

而今年最大筆的交易,則首推長虹建設斥資61.39億元,買進新北市土城區大安段約九千五百多坪的土地,長虹表示,打算規劃興建辦公大樓。

早先,長虹即在內科興建多棟商辦及廠辦大樓,積極加碼商辦及廠辦土地,其與華固、遠雄等建商在「廠辦大王」上齊名,而今年大手筆購地動作,主要是看好台商回流對商辦及廠辦的需求,因此,將近一萬坪的土地,對長虹來說,也是首次在土城有「大型造鎮」的規模。

建商砸錢買地不手軟

華固建設在去年十月公告,砸下11.52億元,買下新北市中和中原段五○六地號四筆共計一千七百多坪土地,初步朝廠辦產品規劃。

此外,在去年三月砸下二十多億元向歌林開發及一些自然人買下新莊建國段七筆共四千一百多坪土地,該筆交易案並在今年五月舉辦動土典禮,而由於該案是新北市「招商一條龍」的重要指標案,新北市長侯友宜還親自出席盛會。

華固董事長鍾榮昌表示,新莊廠辦建案預計於2022年四月完工,將興建地上十二層及地下二層的廠辦大樓,屆時,將引入電子、通訊、網路IC等高科技產業進駐,有助地方發展及增長新北產業能量。

華固近幾年大舉購置商業用地,如先前在台北市北投士林科學園區就買進二筆商辦大樓土地,而看好廠商進駐北士科後的就業員工居住需求,讓華固也在今年再砸十億元購置六百四十多坪的住宅區用地。

而受惠於台北市大直商辦大樓賣給國票金控的入帳,華固第二季營收為68.53億元,創三季以來新高,季增達5.68倍,年增率也有1.53倍;業績表現好,帶動股價上漲,讓華固成為上市營建股的「股王」。

新穎廠辦規格最吸睛

在此同時,在今年拿到建照的中華工程在新北市土城打造全台第一座為AI產業精心設計的「AI智慧產業園區」,將興建四棟地上十七層、地下五層的立體化廠房,預計2023年完工。

中工董事長朱蕙蘭表示,每層每戶一百五十坪至二千坪的彈性運用的廠房空間,規劃最大每平方米五噸樓板載重、標準層樓高挑高五米以及可容納四十呎貨櫃車卸貨空間等,著重為未來進駐廠商需求量身訂製,加上七米高的國際會議廳,全方位滿足廠商交誼空間。

未來將引進國內外AI上下游軟、硬體研發、製造及系統整合等產業,創造至少上萬個就業機會,開創新北市工業區立體化重要的領頭羊,以築巢引鳳形成AI產業聚落,將土城打造為科技重鎮,進而形塑新北市成為具競爭優勢之AI產業發展環境。

遠雄早年在內科及汐止都有廠辦大樓興建案,近年則主打汐止遠雄U-Town二期,不過,其在今年四月也砸下11.711億元,購買新北市中和地區近一千五百坪的乙種工業區土地,預計開發為商辦大樓。

若連同先前砸27億元在北士科購地,以及花9.58億元買進新莊土地,總計今年投資在商用不動產金額已達50億元;此外,目前正委託高力國際銷售的遠雄宜進I-CITY預售商辦大樓,金額高達70億元。

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商辦汰換潮讓建商砸錢搶地

買買買的還有全台推案王的興富發,總裁鄭欽天在2017年率先指出台灣辦公市場將掀起一波「升級潮」,舊商辦將被新商辦所汰換,因此,積極在全台大舉購地。

今年八月就公告,以32.2億元買下台中市惠中路920坪土地,規畫興辦高級辦公大樓,此外,隔壁就是早先買下的達新工業土地,興富發計畫,若合併開發成六十層高的摩天商辦大樓,總銷金額高達300億元,屆時將是規模最大的豪辦案。

住展雜誌研發長何世昌表示,從今年八月份推案來看,很明顯可以看到,先前業者積極買地布局興建商、廠辦,現在商、廠辦已經開始冒芽,其在內湖共有鼎實企業總部、復春大樓及聯虹識野科技大樓等共三十多億元的預售案。

至於南港地區,以遠雄宜進I-CITY的70億元為目前最大預售案,而UMAKE旗艦企業也有28億元,將近百億案量,合計台北市廠辦推案量就逼近130億元。

柯宏安表示,外商來台及產業龐大的需求,造成北市頂級辦公一位難求,開發商及壽險業紛紛投入搶地行列,以內湖、北投、南港土地交易規模最有感,為重要發展區域,使得台北市上半年辦公類核發面積與去年同期相比成長一倍之多。

而新北市受到捷運環狀線開通,貫穿各大重劃區及工業區,吸引建商搶進工業土地,造成今年上半年新北工業類建照核發面積創下有紀錄以來的新高,這也顯現出廠辦化趨勢越來越明顯。

柯宏安表示,今年土地及商用不動產市場交易持續增溫,建商除了投資土地外,在工業地產也可以看到建商的身影,像是長虹建設以61.39億元買下土城區大安段土地,成為今年建商投資工業地產金額最大的一筆。

而壽險業也成為2020年主力買方,主要交易以台北為主,除了以往投資土地及地上權外,王朝酒店的交易也成為壽險業投資旅館單筆金額新高。在全球疫情尚未取得有效控制,資金回流需求將持續醞釀,大型企業投資意願可望再度提高。

有人大買 有人趁機出脫

買買買之外,也有科技廠辦賣賣賣,除了彩晶賣南科廠外,瑞普萊坊總經理劉美華表示,繼8月26日以45.68億元,標出勝華科技楊梅幼獅廠後,九月份再成功以總價35.13億元,標脫勝華科技台中潭子區廠房,累計勝華重整案處分不動產及設備已達102.15億元。

劉美華表示,短短五周連續協助勝華及華映兩大面板廠處分近百億資產,其中包含土地5.5萬坪、建物約6.8萬坪,以及動產設備,顯示在美中貿易戰及台商回流投資的歷史巨浪下,工業需求最強、工業地產投資最旺。

劉美華認為,美中貿易戰、新冠肺炎加速國內工業不動產投資,帶動廠商自用、建商進場布局,而且從雙北的營運總部、桃竹的擴產需求、台中的產業升級,到南部的半導體供應鏈重置的關聯性產業投資大爆發,乃至全台遍地開花的電商、物流倉儲新需求。

第一太平戴維斯在今年也接到不少委託標案,公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出,目前市場反應比較好的還是工業廠房及廠辦,特別是以生產及研發為主的需求,買方多為科技業,其中也有食品業者購置自用廠房。賣方的類型多元,不少賣方是本業營運已經縮減一段時間,或產線外移,廠房在市場上銷售將近一年,而在今年成功出售予自用型的買方。

年初成交新竹湖口廠房,賣方是辦公家具製造商,產線早年已遷至國外,剛好搭上這波科技業擴廠需求,園區的業者以12.5億元直接購入;另外,八月中旬也成交益通光能南科廠房,由台積電以8.6億元買下,預期在科技大廠的引領下,整體科技業的購置資產動能將續強,賣方也可積極把握這一輪的成交機會。

(顏瓊真)

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幸福橋112年完工 經國重劃區打通任督二脈

變更南崁地區都市計畫(部分農業區為道路 用地及部分河川區為道路用地兼供河川使 用)(配合桃園區幸福路延伸至中正路道路 新闢工程)案計畫書

經費來源及期程
預估開闢經費約42,525 萬元,由桃園市政府編列預算支應,
預定完成期限為民國112 年。

變更機關:桃園市政府
中華民國109 年10 月

市府公告內容:https://pse.is/39jtt5

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桃園經國CP值高 商辦聚落黑馬

 

桃園經國重劃區擁有交通優勢,成為不動產投資者眼中性價比最高的區段。圖/中悦提供

低利時代、資金回流,帶動商辦成為企業投資置產熱門標的,桃園受惠於不動產價格基期低,經國重劃區同時擁有雙交流道、捷運、轉運站,在北台灣同樣具有交通樞鈕條件的商辦聚落中,價格僅約台北市港湖地區的一半、新北新莊的七折,經國重劃區成為不動產投資者眼中性價比最高的區段。

大台北地區同時擁有高速公路交流道、捷運規劃的熱門商辦聚落中,南港、內湖商辦、廠辦,單價多站上6字頭,新莊逼近5字頭;然而,目前行情僅每坪3字頭的桃園經國重劃區,是桃園唯一以商辦為主的重劃區,大型建商投入商辦開發造鎮,挾著鄰近南崁交流道、已動工興建的桃捷綠線,以及日前營運的經國轉運站三大交通優勢,吸引遠雄、中壽等壽險業布局。

近年土地價格攀升,顯見各界對其未來潛力看好,實價登錄顯示,桃園經國重劃區2015至2018年間,住宅區土地每坪50多萬元,近二年來已上漲至每坪約65萬元。當地業者表示,經國一筆土地才短短九個月內,從每坪60萬漲至78萬元,不少看好未來潛力的地主,開價每坪70多萬元待價而沽,區段好的商業區土地更不乏站上每坪百萬的成交案例。

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與經國重劃區相鄰的南崁新市鎮,總面積超過600公頃,沿桃捷綠線G12、G13、G13a站打造產業和住宅為主的新市鎮聚落,也將陸續啟動開發,隨著航空城計劃推動與桃捷綠線興建,南崁新市鎮將成為桃園房市另一個明日之星,近期新市鎮產專區土地交易,以未來配地後價格回推,都已站上每坪50萬元。

桃園豪宅建商中悦 建設機構近年即在經國重劃區布局近萬坪土地,規劃推出五棟商辦、二棟豪宅,打造金融中心造鎮計畫,其中「商貿中心CBD」近期即將完工,規劃地下4層、地上13層,整層440坪商辦,鎖定企業自用或置產需求,每坪單價站穩3字頭。

中悦建設機構襄理林承輝表示,交通優勢將是商辦聚落發展及成長的關鍵因素,經國重劃區是桃園唯一擁有雙交流道的重劃區,捷運綠線 G12站幸福橋完工通車,聯結未來南崁新市鎮的開發計劃,這些交通優勢,均使經國重劃區有利發展成為桃園企業總部核心

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