新莊副都心土地開發率近6成 建商強攻A辦市場

18:022023-02-24 

工商  郭及天

 

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台北市區辦公室平均租金價格持續創高，辦公需求外溢，新莊因鄰近台北及具有軌道經濟優勢，成為建商必搶之地，根據信義全球資產公司統計，近五年新莊土地交易規模累計已突破千億元，新莊副都心更成為頂辦聚寶盆，整體土地開發率近6成，包括：儒鴻企業、四零四科技、佳能企業等知名企業，都進駐新莊副都心設立集團企業總部。

信義全球資產公司統計2019年至2023年實價登錄新北市土地交易情形，新莊區累計交易1,062億，為土地交易最熱區；第二名為林口區的851億，第三名為泰山區的563億。信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，新莊工商發展成熟，地理位置四通八達，且具備重劃區、產專區等題材，推動整體土地交易量。建商齊聚新莊獵地，新莊副都心近年就有多棟新商辦大樓建案推出，整體開發率達到56.3％，統計未來將陸續有超過7萬坪的辦公室新供給。

信義全球資產公司標售部業務總監陳麗貞觀察，台北精華市區的辦公大樓，普遍有屋齡較高、空間不符合集團大坪數使用需求等問題，在綜合考量辦公空間需求、租買成本、企業營運、交通便捷等因素，讓企業主將設立辦公室眼光望向新莊，這也激勵建商進場推案，例如：中悅建設、亞昕開發、百邑建設等都相繼卡位新莊副都心，並且主攻頂辦產品。

陳麗貞進一步分析新莊副都心辦公市場主要客群，其一為在市中心找不到合適辦公產品，因此往新北市尋找標的的中小企業，具科技感的新大樓、多元化公設、彈性辦公空間規劃，或是帶有ESG議題的頂辦產品，會吸引購置或付租能力較強的科技、生技、金融業等產業；其二為有總部設立需求的企業，儒鴻企業、四零四科技、勤誠興業、佳能企業等目前都在新莊副都心設有企業總部，隨著新莊副都心區域建設及商業發展都已到位，指標企業進駐對其他有辦公室需求的租、買方，將形成磁吸效應。

其三，為塭仔圳重劃區工廠拆遷後，迫切尋覓新址的公司。塭仔圳重劃區工廠拆遷創造一波辦公、廠辦需求潮，這些移出企業在地緣因素影響，會往新莊副都心、五股工業區等，尋找適合的辦公、廠辦商品。

#勤誠#亞昕#精華#新莊副都心#建商

 

北市商辦搶手空置率低 建商也轉向

 

 

​​​2023/01/31 00:39:50

經濟日報 記者陳美玲／台北報導

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信義全球資產公布2022年第4季台北市七大主要商圈商辦調查，北市辦公室空置率僅剩2.38%，是全年最低紀錄，顯示商辦市場需求熱絡。信義全球資產分析，由於不少建商推案擴大至商辦、廠辦案，加上規劃採智能永續打造，接下來北市商辦租金將朝緩漲方向發展。

 

根據信義全球資產最新調查，北市商辦空置率呈現連三降，去年第4季北市商辦空置率僅剩2.38%，不僅較首季2.54%減少0.16個百分點，更是全年最低紀錄，顯示北市近年因商辦新增供給有限，加上不少老舊商辦投入都更危老重建，讓北市商辦市場供不應求，推升平均租金行情達每坪2,393元，較首季成長約2%。

 

對比2022年實價登錄租金資料發現，去年北市共出現11筆每坪月租金4,000元以上實價資料，且全數由信義世貿商圈包辦，上榜大樓包含台北101大樓、國泰置地廣場、華新麗華大樓、遠雄金融中心及南山廣場。

 

信義全球顧問發展部經理林建勛分析，信義世貿商圈商辦的屋齡多在20年內，由於區位條件佳、樓況好，加上指標企業持續進駐，都是區內辦公室租金單價逐年墊高的原因。林建勛指出，北市商辦市場在企業強勁需求支撐下，包括興富發（2542）、華固、國揚、皇翔等上市櫃建商都已投入開發行列。

信義房屋盤點實價租賃資料 信義區辦公、商務住宅都成指標

 

 

 

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2023/01/29 10:00:00

經濟日報 記者馬琬淳/台北報導

 

 

根據實價租賃資料顯示，2022年辦公室租賃最高單價是國泰置地廣場每坪4780元，商務住宅最高價則是新光信義傑仕堡，實價最高價每坪3977元，至於2022年雖然疫情衝擊與消費疲弱，但北市仍有3筆實價租金單坪超過一萬元，分別位於中山商圈、東區與信義市府商圈。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區是台北市最具代表的政經中心，區域內的辦公、豪宅甚至商務住宅都是市場指標，尤其頂級A辦市場租金動輒超過每坪4000元，吸引外商等企業進駐，同時信義計畫區的豪宅也是身分表徵，信義計畫區也是台北最具指標的豪宅聚落。

根據實價揭露資料顯示，今年9月地標國泰置地廣場也再度刷新自身紀錄，35樓月租84萬元，換算每坪單價達到4780元，再創自身單價新高，同時也是今年以來辦公室租賃最高單價。

至於信義計畫區的指標商務住宅新光信義傑仕堡，今年實價9月11樓月租13萬元，揭露每坪實價租金為3977元，也是商務住宅中的租金王。

店面部分，北市2022年則有3筆單坪萬元實價紀錄，包括中山商圈的一處小店面，2022年1月揭露租金12.5萬元，換算單坪租金為1萬5623元，其次則是東區商圈6月月租39.9萬元，每坪1萬1200元，信義市府商圈月租25萬元，每坪1萬704元。

曾敬德表示，中山商圈是近年北市崛起的文青商圈，優勢包括巷內有許多小型店家可逛，包括外來服飾、飾品、甜點等，商圈內的公園有時還會有市集，另外還有新光三越等百貨公司，地下書街等，商圈內的單品消費具有吸引力，相當受到年輕族群的喜愛，也是近年少數能夠不受疫情影響還成長的商圈。

  中悦森Plaza力士仁犀 施力仁專訪

 「大樓再不改裝就沒人租」
綠建築租金溢價1成起跳
今周刊‧撰文：今周刊編輯團隊 
 
「最近來找我『諮詢』的各路人馬，是出乎意料地多…」接受《今周刊》訪問時，林穎立用略帶苦笑的神情這麼說。
他是財團法人台灣建築中心的「永續城市數位雙生」經理，這個名稱聽來有些奇炫的部門，業務之一，是提供各類不動產的「ESG評鑑服務」，而林穎立口中那些讓他應接不暇的「諮詢」邀約，主題也多半就是資本市場早已耳熟能詳的這3個英文字母：ESG。
林穎立的感受很深，過去幾年在全球金融市場、企業營運上，掀起顛覆效應的ESG永續浪潮，如今，彷彿正在房地產市場複製貼上。
2022年4月，在一場名為「解密Google永續發展」的媒體聚會上，Google台灣設施管理資深總監簡國峰表示，過去，Google辦公室的設置多僅考量地點、容量等常見指標，但如今，在全球承租辦公室時，Google已將「永續發展」列為必要條件。
所謂「必要條件」的具體標準是什麼？「Google的台灣辦公室，將以取得高等級LEED（能源與環境先導設計）認證列為優先目標。」簡國峰說。
「近年外商進駐台灣，要求綠建築的『黃金標章』已是基本。」澄毓綠建築設計顧問總經理陳重仁如此觀察。
為何外資企業如此重視綠建築？答案，回到ESG浪潮的連鎖效應。根據聯合國環境規畫署（UNEP）2021年的研究指出，全球近40％的碳排是由建築物產生，其中約7成與能源使用相關，剩餘3成則來自建材，以及營造階段的碳排放。
「以台北南山廣場為例，很多外商像香奈兒、東方匯理等，都要求租用的辦公室最好是綠建築。」一位熟悉台北商辦市場租賃動態的業者向本刊表示。而知名房地產諮詢機構仲量聯行董事總經理趙正義更果斷定調：「這是趨勢，大樓未來再不改裝（成綠建築），以後你的大樓就沒人租了！」
不過，雖然這兩年台灣業者明確感受到建築物「綠化」的迫切性，但根據全球最大商仲集團世邦魏理仕（CBRE）的調查數據顯示，對比亞太地區主要城市，台北目前取得綠建築認證（台灣綠建築標章或LEED）的商辦，僅占全體商辦不到4成，不僅大幅落後占比達8成的雪梨、大阪、布里斯本及東京等城市，在該調查的28座城市中，亦僅排名第15位，甚至還落後中國北京。
不過，不論是外資客戶、政府政策，乃至資本市場對「綠化」的推動，某種程度都還是來自企業「外部」的壓力，對於業者來說，是否也存在「自主轉綠」的誘因呢？
答案，是有的。這個誘因，名為「綠色溢價」（green premium）。
「綠色溢價」一詞，最早是由微軟創辦人比爾蓋茲於2021年提出，至今的通用涵義，講白了，就是「消費者願意為購買可減少溫室氣體排放的商品，所須支付的額外費用。」
據全球獨立不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）的調查顯示，以倫敦頂辦來說，取得英國綠色建築標章BREEAM「傑出」（excellent）認證的辦公大樓，相對於沒有取得認證的商辦，租金溢價率約有10.5％；若是取得次一級「非常好」（very good）認證的商辦大樓，溢價率平均也有10.1％。
若看LEED認證，根據戴德梁行研究，2015年至今，在控制了諸如地區、屋齡等影響商辦價格的其他變數後，取得LEED認證的建築，相較未取得認證的建築，平均租金溢價率高出11.1％。
面對這股「綠建築大爆發」的巨浪，台灣企業主們，準備好了嗎？
(尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：今周刊 1363 期謝謝!)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【平均地權條例 - 五步驟懶人包】

立法院三讀通過平均地權條例

立法院於1/10 三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案

內政部代理部長花敬群：表示這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。

《平均地權條例》 修法五大重點

修法五大重點
⭐️換約轉售門檻
✨只能夫妻 • 直系親屬
✨二等親以內的兄弟姐妹
⭐️內政部公告特殊情形
✨在買房簽約後受到強制執行
✨重病需要長期療養
✨非自願失業
✨重大變故導致無力負擔貸款費用等
⭐️報請縣政府後,就不在此規範內。
✨建商不可以同意或協助契約轉讓或轉售。

⭐️重罰炒作行為
✨意圖散播影響房價不實資訊
✨在預售中心營造建案熱銷假象
✨違規銷售(轉讓紅單).等
✨探一戶一罰,
✨按戶數處罰100萬到5000萬

⭐️建立檢舉獎金制度
如果民眾檢舉不動產買賣
或申報實價登錄有違規行為,
政府會從罰鍰提撥
一定比金額檢舉獎金。

⭐️新增管制私法人購屋
私法人在購買住宅
需中央主管機關許可,
同時限制取得房屋後5年內,
不可以辦移轉、讓與或預告登記。

⭐️預售屋解約要登錄
預售屋解約建商
必須在30日內申報,
登錄不實按照戶棟處
3萬到15萬元罰鍰。

軌道經濟讓商辦前景看好？ 專家：竹桃高居前三名，這兩站還需時間發酵

徐筱嵐

2023年1月14日 週六 下午6:17

近年吹起軌道經濟，只要靠近高鐵周邊的辦公大樓，都成為房市焦點。隨著升息、經濟情勢影響，軌道經濟似乎有點不靈，專家分析，排除大台北以外的高鐵站點，發展最看好的前三名是新竹站、桃園站和左營站，主因是產業進駐、帶動就業機會和居住需求；反觀台中站和台南站，分別受到地點限制和產業進駐仍不足的影響，發展不如預期。

 

私法人採許可制衝擊豪宅 商用不動產反成寵兒

眾所矚目的《平均地權條例》修正案於本月10日三讀通過，新法上路後，未來私法人購買住宅將依其取得的必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類。仲量聯行董事總經理趙正義受訪時說，私法人購買住宅雖採許可制，實質對豪宅交易較有影響，相較之下，商用不動產的長期收益佳、租金基本面穩定，近來市場也出現「租商辦不如買商辦」的氛圍。

 

以仲量聯行統計2022年整體趨勢，去年（2022）商用不動產投資表現，總投資額1,032億元、年減48%，主要交易以雙北為主，占全台交易總額近6成；至於交易類型，最大宗類別為辦公室，與前一年度相比，交易比例顯著提高，占總交易的60.3%。

另外，從政府去年積極推動的廣義民間參與公共建設案件中，有不少圍繞在高鐵和捷運議題上。仲量聯行不動產策略顧問部副總侯文信分析，從聯發科於去年6月中旬得標「高鐵新竹站專二區」開發案，並預計投入90億元打造企業辦公空間，以及近來高科技產業的詢問度，不難看出許多公司為了吸引台北人才，都鎖定高鐵周邊設置營運處或辦公大樓。

 

在政府廣義民間參與公共建設案件中，有不少投資圍繞在高鐵和捷運議題上。取自仲量聯行

 

吸引台北人才「南下」  產業在高鐵站周邊積極獵地

侯文信說，早上6時到8時，從台北的站點出發往新竹班次，幾乎呈現班班客滿，且抵達新竹站後，下車人數幾乎一半以上，高鐵已經成為通勤的重要交通工具，而高鐵新竹站過去雖然有建商辦，主要以投資客為主，且單層面積小，難以符合現在企業的大坪數需求，至少500坪至600坪以上。

所謂「物以稀貴」，侯文信指出，高鐵新竹站周邊的商辦稀缺，使得租金單坪上看1,400元至1,500元，甚至已經開價到1,800元，相當於台北市南京商圈商辦的租金價格。舉國泰竹北大樓為例，蓋完不到１年就全部租售完畢，又去年10月有一個指標案件、高鐵新竹站專一地上權招商案，也是由宏匯企業聯盟拿下最優申請人資格，已經有廠商表達要預租。

至於下一階段的搶手站點則是高鐵左營站，侯文信說，左營站是高雄市人口持續成長的地方，加上台積電進駐，有些企業在高鐵周邊尋找辦公大樓，由於過去十多年，高雄沒有新辦公大樓，既有辦公大樓屋齡都在20年到30年以上，顯現出高鐵站周邊的供給量不足，推估高雄將會跟隨台北的步伐，掀起一波「辦公大樓換屋潮」。

 

 

桃園 A18高鐵站前 森PLAZA

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台中、台南未被青睞？ 受地點和產業進駐多寡影響

反觀其他高鐵站似乎沒這麼搶手？特別是近年來，房價被炒得火熱的台中市。侯文信分析，以高鐵沿線來看，排除大台北地區的站點，發展最好的順序為新竹站、桃園站和高雄站，高鐵台中站的地理位置較偏，且土地供給量大，觀察現階段該站周邊以住宅開發較多，產業進駐不若前述幾個站熱絡。

另一處受矚目的站點為高鐵台南站，原本預期台積電進駐會帶來效應，卻不如預期？侯文信則說，台南站周邊雖有會展中心、工研院、沙崙智慧綠能科學城等，但缺乏產業進駐，實際就業人口不多，畢竟台南還是以南科、新化、善化地區為主，發展需要時間。

侯文信認為，一般產業進駐某個地區後，工作機會增加，也帶動周邊住宅需求，「由商用帶動一般住宅是比較健康的」，畢竟有上班族在當地就業，長時間後，產生居住需求，「這就是剛性需求，不是投資客炒房」，對房市也比較健康。

 

 

桃園最後「房價凹陷」重劃區　百坪豪宅大案入手價4字頭